Снижение кадастровой стоимости земельных участков
Земельные споры бывают разные. Кто-то судится по поводу расположения границ соседних участков, кто-то приватизирует землю, а кто-то пытается снизить ее кадастровую стоимость, от которой напрямую зависит размер уплачиваемых налогов (если речь идет о собственнике) или размер уплачиваемых арендных платежей (если речь идет об арендаторе). В этой связи не могу не вспомнить два взаимосвязанных случая 2014 года, когда я, как представитель индивидуального предпринимателя (а фактически – крупного предприятия), арендовавшего в целях осуществления своей производственной деятельности земельные участки из земель населенных пунктов в городе Шахты Ростовской области, занимался вопросом по снижению их кадастровой стоимости путем приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью. Это сегодня, с учетом переходного периода в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона №269-ФЗ от 31.07.2020г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пока еще существуют два равнозначных способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном (досудебном) порядке путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и непосредственно через суд. В то же время, о котором вспоминаю я, эффективная альтернатива судебному разбирательству практически отсутствовала. Поэтому нами были подготовлены и поданы в суд два самостоятельных исковых заявления, где в качестве ответчика было указано ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», а в качестве третьих лиц – Правительство Ростовской области, Администрация г. Шахты и Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты. Довольно показательно, как по-разному рассматривались эти одновременно поданные, но переданные на рассмотрение разным судьям Арбитражного суда Ростовской области иски.
Но сначала всё-таки о правовой основе. Здесь необходимо отметить, что когда кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, имеются все предпосылки к тому, что кадастровая стоимость является недостоверной и получена с нарушением требований статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом, на момент рассмотрения споров Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013г. №10761/11 была сформулирована правовая позиция, согласно которой истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен был доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая была использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости.
В данном случае последняя на тот момент государственная оценка земельных участков населенных пунктов Ростовской области проводилась в 2007 году в соответствии с постановлением Главы Администрации Ростовской области от 25.04.2008г. №163 «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов». Кадастровая стоимость маленького земельного участка была определена в размере 8 712 928,28 рублей; кадастровая стоимость большого земельного участка – 36 515 620,31 рублей. В этой связи по нашей инициативе независимым оценщиком были подготовлены отчеты, согласно которым рыночная стоимость маленького земельного участка составляла 2 809 000 рублей, а рыночная стоимость большого – 10 677 000 рублей, что меньше их кадастровой стоимости почти в 3 и 4 раза соответственно! Вместе с тем, прекрасно понимая, что отчетов специалиста будет недостаточно, мы приготовились к назначению необходимых судебных экспертиз по определению рыночной стоимости этих земельных участков на момент внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Тут то и начались расхождения во взгляде разных судей на одну и ту же проблему.
Решение проблемы
В рамках первого дела (в отношении маленького земельного участка) мы, как сторона, инициировавшая иск, полностью выполнили установленный порядок назначения экспертиз: предложили в своем ходатайстве включенное в реестр партнеров Арбитражного суда Ростовской области (см. раздел «Полезное») экспертное учреждение, предложившее наиболее приемлемые условия по сроку и стоимости, зачислили необходимые денежные средства на депозит суда и четко сформулировали свой вопрос. В итоге, как было установлено судебным экспертом, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2007г. составляла 1 277 527 рублей, то есть даже меньше того, на что мы рассчитывали по заключению специалиста!
В свою очередь суд пришел к выводу, что представленное заключение эксперта соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную, достоверную информацию и статистический анализ стоимости сравнимых и схожих земельных участков. Основываясь на результатах экспертизы, суд вынес решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Не согласившись с заключением эксперта и решением Арбитражного суда Ростовской области, третье лицо – Правительство Ростовской области – обжаловало его. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в удовлетворении жалобы отказал, оставив решение суда первой инстанции без изменения, поскольку доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости спорного земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, заявителем жалобы не были представлены. Таким образом, по первому делу нам удалось снизить кадастровую стоимость участка с 8 712 928,28 рублей до 1 277 527 рублей, то есть почти в 7 раз!!!
Параллельно рассматривалось и второе дело – в отношении большого земельного участка, где, казалось бы, всё должно быть ровно так же, как и в первом случае. Но нет! Сначала суд отказался назначать экспертизу в ту экспертную организацию, которую мы предлагали в своем ходатайстве (ту же самую, что и в рамках дела в отношении маленького земельного участка), приняв кандидатуру эксперта, предложенную третьих лицом – Правительством Ростовской области. Проведенное этой организацией исследование не выдерживало никакой критики. Мало того, что были допущены процессуальные и нормативные нарушения при его проведении, эксперт, дабы сделать разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью меньше, сравнил земельный участок с имущественными комплексами! То есть в качестве объектов-аналогов земли были совершенно некорректно выбраны объекты с инфраструктурой, со зданиями и сооружениями, которые естественным образом удорожали их цену, а, значит, и искомый участок, с которым проводилось сравнение. Результат вышел соответствующий: рыночная стоимость спорного земельного участка, по мнению эксперта, составляла 19 642 847,17 рублей, тогда как специалист определил ее в размере 10 677 000 рублей, то есть почти в 2 раза больше ожидаемого. Подробно обосновав свою позицию и, по сути, доказав несостоятельность данной экспертизы, мы ходатайствовали о проведении повторной экспертизы.
Согласно ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. В этой связи, удовлетворив наше ходатайство о проведении повторной экспертизы, суд очевидным образом усомнился в результатах первой, но снова отклонил кандидатуру эксперта, предложенного нами, на этот раз поручив исследование Торгово-промышленной палате Ростовской области. Результат повторной экспертизы говорил сам за себя: рыночная стоимость участка составляет 9 276 000 рублей, то есть даже меньше, чем по заключению специалиста!
И вот здесь уже окончательно проявил себя пресловутый административный ресурс, не изживаемый из нашей судебной системы по сей день, главное правило которого гласит: бюджет превыше всего! Меньше кадастровая стоимость земельного участка – значит, меньшая сумма налога в бюджет. Видимо, хорошо поразмыслив над этим делом и над возможными последствиями удовлетворения иска в полном объеме, судья отклонила по формальным основаниям результаты повторной экспертизы, равно как и уже упомянутое исследование специалиста, и приняла в итоге довольно странное решение на основании противоречивой первой экспертизы, где земля сравнивалась и имущественными комплексами… Все наши доводы и указание на очевидные нарушения при проведении первоначальной экспертизы были проигнорированы как судом первой инстанции, так и Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, который хоть и вызвал для опроса эксперта, проводившего повторную экспертизу, но в конце концов оставил решение Арбитражного суда Ростовской области в силе, а нашу жалобу без удовлетворения. Дальнейшее обжалование не имело смысла, поскольку кассация не занимается переоценкой доказательств.
Вместе с тем, результат для клиента вышел весьма положительным, и судебные тяжбы по двум делам оправдали себя: по первому делу – снижение кадастровой стоимости маленького земельного участка почти в 7 раз (с 8 712 928 рублей до 1 277 527 рублей); по второму делу – почти в 2 раза (с 36 515 620 до 19 642 847 рублей). Возможно, учитывая изложенные обстоятельства, хотелось бы добиться большего, но учитывая все «особенности» нашей судебной системы, лучше синица в руках, чем журавль в небе. Главное, что клиент остался доволен!